新疆楼市2016年回顾，2017年展望！

2017-01-06 

（一）全国房地产市场运行情况

（二）新疆房地产市场运行情况

1、乌鲁木齐市房地产市场运行状况

2、库尔勒市房地产市场运行状况

二、对2017年楼市的分析与建议

（一）国民经济运营状况的回眸 

             近年GDP增速情况

1、6.7%左右的GDP增速大大高于同期美国约1.5%、日本0.6%、欧元区约在1.5%左右。

2、我国经济总量已超过10万亿美元，作为全球第二大经济体，现在实现6.7%的增长率带来的GDP增量，相当于2010年10%以上增长率所带来的经济增量。

（二）2017年经济发展面临的新形势

   从国际上看，英国脱欧、特朗普当选上台、意大利修宪公投失败、日本新安保法实施、美日韩军事联盟、东海、南海、台湾岛面临的军事挑衅、美日欧不承认中国市场经济地位等问题，世界及中国正面临着百年少有的变局。

   以美国为例，中产阶级尤其是产业工人大量失业，经济收入与社会地位同步下滑，政府的无所作为致使反精英、反权贵的阶级矛盾上升，也激起了反全球化、反移民、反贸易自由的极端民族主义蔓延，特朗普的当选，很大程度是他成功利用一面是大资本家，大企业家继续从全球化中大获其利，一面是国内和调动了民众失望的情绪，让他们相信只有特朗普可以帮助他们。而特朗普最近任命的一些军事将领和企业财团人物（军人、富人、白人）以及一些言论与政策走向看，未来对中国是祸是福还有待观察。

   从国内来看，经济内生动力不足，民间投资不振，产能过剩和需求结构性升级的矛盾依然突出，内外需可能进一步走弱。

   在军事、政治、经济面临诸多风险的大环境下，我们的企业家们切不可麻木不仁和误判时局变化，只有敏于时局变化，掌握好主动权，才能立于不败之地。

（三）要重新思考房地产行业当前面临的形势

   我们站在这个变革时代的风口，关键在于怎么把握时机，把握正确的方向与路径。变革亦有风险，变革早了成先烈，变革晚了或者方向错了也许会成为炮灰。我们这些探路者，有成功的经验，有失败的教训，也走过曲折的道路，无论你是成功或失败，这一、二十年的尝试都成了我们这个行业可以借鉴的宝贵财富。

   所以，作为我们这个行业的从业者或者说企业家们，很有必要经常聚在一起，总结成功的经验和失败的教训，重新思考这个行业当前所面临的趋势，探讨和解析房地产市场在新形势新常态下的要素和变革风向，敢于仗义执言，为每个企业寻找新的适合自己的生存与发展的道路。

   有几句话不知道对不对：别人贪婪你要恐惧。别人恐惧你就贪婪。今天的房地产市场还没有好到让人贪婪的程度，但也没有坏到让人恐惧的地步，我们还是要树立谨慎、乐观的态度。现在是钢铁、煤炭去产能。房地产是去库存，房地产业比有些行业还是好一些，我们还能看到曙光，当下考验房地产企业的是耐力，是眼光，是要先生存下去，谁能把握好大势，谁就能迎来胜利。大家要知道，过去房地产一路高歌猛进的时代已经一去不复返了，2万元起家挖一个坑就卖房的机会是不会再有了。现在要有的是智慧，是应变和善变能力，这才是企业掌管自己命运必备的技能。

  就目前来看，多数房地产企业库存压力较大，现金流无法如期的正常运转，同时，新的一年将受到市场大环境的影响，消费者购买动力和积极性有可能下降，所以适当调整房地产开发、营销战略很有必要，少拿地，慢开发，出精品，选准突破口，为企业寻找新的生存与发展道路显得相当重要。

（四）2017年需要关注的问题

1、要以化解房地产库存为重点

   中央及自治区经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展，加快研究建立符合国情、区情和适合市场规律的基础性制度和长效机制，防止大起大落。要坚持分类调控，因城施策，稳定既有政策，通过推进人的城镇化减少、房地产库存，继续提高保障房、棚改房货币化安置比例，提高三四线城市教育、医疗，交通等公共服务水平，鼓励农业转移人口购买三四线城市和城镇的商品房。在人口净流出地区，要控制房地产用地供应量和供应各类房屋的比例，认真做好供给侧结构性改革的具体工作。2017年，要以化解三四线城市和县城房地产库存为重点，实施一城一策，各项优惠政策要继续和完善，企业和老百姓对楼市都要有信心。

  中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定性，引起社会高度关注。这句话很朴实，道出了住房的根本定位和属性，要说炒房，主要是一线城市和热点城市，新疆城市的房子想炒也炒不起来，新疆人买房，绝大多数是用来住的和改善的，不是用来获取高额增值效益，炒房现象比较少见，由于新疆房价也不高，所以我认为新疆房地产泡沫风险也很小。

  2、注意规避商业地产的高风险

   当前，房地产市场运行出现的问题，虽然有周期性和总量偏大等因素，但根源是供需结构性失衡，供应的产品结构来不适应市场向高中端化、个性化、服务化升级的需求，形成无效供给过多和有效需求难以得到满足的局面。

  这个问题不仅反映在住宅方面，商业营业性用房、办公楼、别墅和车库等库存问题更为严峻，商业地产去库存压力比住宅地产还要大得多。如乌鲁木齐市截止到2016年12月，住宅库存114025套（1244万㎡），按2015年销售比较好（54232套）计算，去库存消化周期需要2.1年，库存量比上年增长2.1%，而商业营业性用房库存6118套（85万㎡），比上年增长57.4%，按2015年全年销售（1312套）计算，消化周期需要4.7年；写字楼库存量7826套（113万㎡），同比增长20.2%，按2015年全年销售（1965套）计算，消化周期需要3.9年；别墅、车库、地下室等库存量38227套（595万㎡），同比增长1.71%，按2015年全年销量（4864套）计算，消化周期需要7.9年。以上还不包括在建和存量土地待建面积。 

  由于城市规划原因及企业过去认为商用房利润大等因素，所以形成今天的结构失衡问题，不但商业用房开发不赚钱，经营同样也不赚钱，近期各地商业倒闭潮不断出现。问题出在超大规模的开发和同质化的竞争上，尤其是在有限的人口和消费面前，为商业性用房带来了比较大的困难与风险，多数地区商业地产已进入寒冬，使企业深陷其中，教训很深刻，应当引起行业内与政府相关部门高度重视，拿出可行的解决的办法，以免造成系统性风险。

  2016年上半年，继福建、昆明之后，四川也推出了新政，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定土地出让价款；已建与在建的商业用房在不改变其它规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、健身、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。

（三）改善性住房需求已成为消费主力

   随着我国已经实现每户1.14套住房，首套购房者比例出现了一定程度下滑，而改善型住房需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局，住房消费已从“有房住”向“住好房”转变，中小户型尤其是80平方以下二房虽然不能满足改善型基本居住功能，从各地销售调查数据分析来看，现在打算购买100-140平方米三室户型的客户明显上升。

  作为房地产企业在供求关系和市场发生变化的今天，要从老百姓的实际需求出发，适应和围绕新的消费和习惯，放弃过去粗放型开发和高利润的思维，坚持深耕细作和薄利多销的策略，既要做好刚需产品，开发出自住型中低价位的民生住房，也要适应市场需要，做好改善型住房开发，在产品品质升级和配套上下足功夫。多开发建设一些规划设计精良、工程质量优异、注重绿色健康、生态节能环保、公共配套齐全的住宅产品。我们相信，优质的住宅产品和优秀的公共服务，在相当长的时期内都是有市场需求的。

  希望有条件的企业要多关注特色小镇建设。去年8月住建部、发改委、财政部发布了开展特色小镇培育工作的文件，新疆的巴楚县色力布亚镇、沙湾县乌兰乌苏镇、富蕴县可可托海镇、石河子市北泉镇榜上有名。据有关方面透露自治区将启动100个特色小镇建设，另外国家发改委将推进“千镇千企”工程，引导社会资本参与，促进镇企融合发展与共同成长。据悉，“千镇千企”工程的典型地区和企业，可优先享受有关部门的各项支持政策，优先纳入有关部门开展的新型城镇化领域试点示范。从目前的特色小镇发展模式看主要有：旅游小镇、农业小镇、工业小镇、体育小镇、互联网小镇等。企业在转型过程中，有条件的可参与特色小镇的开发建设。据悉广州的时代地产宣布，将启动30个未来时代小镇建设，5年投资9000亿元建成后能够创造100万人就业机会，每年贡献1万亿的产值。

  另外，我们要结合新疆的资源优势和各地的实际情况，创新发展方式，大力发展跨界地产，鼓励发展旅游、文化、体育、养老、健康等五大幸福地产项目，打造新型房地产增长模式。